Arsa birim değeri ve bu değerin belirlenmesi önemli emlak konularından biridir. Emlak vergisi bireylerin mülkiyet ve kullanım haklarının bulunduğu gayrimenkullerin vergilendirilmesinin bir gereği olan devletçe önemli bir gelir getiren vergidir. Emlak vergisi kişilerin arsa, arazi, yapı, mesken vb. mülkiyetlerinin söz konusu olduğu özel bir vergi sistemidir. Arazi vergisinin tarihsel sürecine bakıldığında çok eski dönemlerden itibaren alınan bir vergi türüdür. Tarih boyunca genişçe bir uygulama sahası olan emlak vergisi uygulaması, yerel yönetimler tarafından alınmaktadır. Ülkemizde vergiler cumhuriyetin kuruluşundan 1972 yılına kadar merkezi yerel yönetim birimi olan il özel idare müdürlükleri tarafından tahsil edilmiştir. Tahsil edilen vergilerin belli bir miktarı diğer bir yerel yönetim birimi olan belediyelere verilmiştir. 1972-2005 yılları arasında il özel idare ile belediye arasında dağıtılacak olan payların oranları değişmiş olup 2005 yılında emlak vergilerinden gelen gelirler belediyelere ait olmuştur.
Emlak vergisinin tahakkuk ve tahsilinin belediyeler tarafından yapılmasının başlıca sebebi bu kurumların yapı ruhsatlarını, yapı kullanma izinlerini vermesi ve bu işlemlere ilişkin tüm bilgi ve belgelerin belediyede bulunması ve bürokrasinin azaltılmasıdır. Emlak vergisini oluşturan temel unsurlar arsa ve arazi kavramlarıdır. Belediye tarafından parselasyon planı hazırlanarak tescil edilmiş yapılaşmaya uygun taşınmazlara arsa denmektedir. Parsellenmemiş taşınmaza ise arazi denmektedir. Sonuç olarak arazi de olsa arsa da olsa bu taşınmazların bir kıymet takdirlerinin yapılarak kamu tarafından birim bedellerinin belirlenmesi gerekir. Bu bedeller resmi işlemlerde esas alınmaktadır. Bu nedenle bu bedellerin rasyonel ve objektif olarak belirlenmesi gerekmektedir. Arazi ve arsaların birim bedellerini belirlemek amacıyla vergi usul kanununda yer alan asgari birim değer tespiti yani halk arasında rayiç bedel denilen bedellerin tespiti için komisyonlar oluşturulur ve bu komisyonlar belediye sınırları içerisinde yer alan her mahalle cadde sokak üzerinde bulunan arsa ve arazilerin kullanım şekilleri, ticaret, turizm açısından değerlendirilmesi, cadde ve sokak üzerinde bulunması gibi parametreler üzerinde bir takım değerlendirmeler yaparak birim bedelleri belirlerler. Arazi türündeki taşınmazlar için kıraç tarla, taban tarla ve sulak tarla olmak üzere üç şekilde birim bedel belirlenir. Parsellenmiş arazilerde ise arsa adı altında birim bedeller belirlenir.
Arsa birim değeri belirlemek amacıyla kurulan kıymet takdir komisyonu vergi usul kanunun 72. Maddesinin ikinci fıkrasına istinaden belediye başkanı, defterdar, 2 adet vergi memuru, tapu müdürü, ticaret odası üyesi ve ilgili mahalle muhtarından oluşmaktadır. Arazilerin birim bedellerini belirleyecek olan komisyon bu komisyondan farklı olup defterdar, tarım ve orman il müdürü ve ilgili ilin ticaret odası veya ziraat odasından seçilmiş olan bir üyeden kurulur. Bu komisyonların görevleri arazi ve arsaların birim bedellerini tespit etmektir. Komisyon üyeleri bedel tespitleri yaparken ilgili alanlarda saha incelemesi yapabilir, mükelleflerden gerekli bilgileri alabilir, istedikleri bilgileri resmi olarak alabilirler.
Kurulmuş olan bu komisyonlar değerlendirmeler yaparken ilgili taşınmazların belediye hizmetlerinden faydalanması, merkezi alanlara uzaklığı, ulaşım imkanları, imar durumları, parselasyon durumları, idari dava durumları, arazi topoğrafyası gibi birçok parametreyi göz önünde bulundurarak birim bedellerin tespitlerini yapmaktadırlar. Söz konusu takdirler 4 yılda bir yapılmakta olup Cumhurbaşkanı tarafından bu süre 2 yıl olarak belirlenebilmektedir.
Sonuç olarak ülke ekonomisine en büyük gelir getiren servet vergisi olan emlak vergilerine esas arsa ve arazi birim m² bedellerinin belirlendiği bedeller tapu müdürlüklerinde yapılan satış işlemleri, kamulaştırma işlemleri, emlak vergileri, kira bedelleri gibi birçok alanda kullanılmaktadır.
