Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir malını, belirli bir bedel karşılığında kiralayana, kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca, kullandırma ve yararlandırma borcuna girdiği bir sözleşme türüdür. Bahsi geçen kira sözleşmelerinde kira artışları belirli bir kurala göre sınırlandırılmaktadır.
Kira artışı, özellikle ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve enflasyon sebebiyle yoğun bir gündem maddesidir. Çünkü Türkiye’de bulunan 23 milyon hanenin yaklaşık 6 milyonu kiracıdır. Son 15 yılda ise kira ödeyen hane sayısı %18’den %26’ya kadar yükselmiştir. Ayrıca bu istatistikleri, Avrupa ülkeleri arasında %42 kiracı oranı ile en fazla kiracı bulunan 4. ülke olmamızla perçinleyebiliriz.
2023 Kira Sözleşmesi ile Kira Artışlarının Yüzde 25 ile Sınırlanması
6098 sayılı TBK, yani Türk Borçlar Kanunu’na, 7409 sayılı dördüncü maddesiyle getirilen Geçici Madde 1 uyarınca; bu maddenin yürürlüğe girdiği 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihi arasında, mevcut kira sözleşmeleri %25’ten fazla artırılamayacaktır. Kira artışının sınırlandığı kanun hükmü 11.06.2022 tarihinde, Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Bu kanunun kapsamında; 11.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek olan kira sözleşmelerinde %25’ten fazla zam asla yapılamayacaktır. Bu kanun hükmüne 01.07.2023 tarihi de dahildir.
Ayrıca, bir önceki yılın TÜFE’sindeki (Tüketici Fiyat Endeksi), 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’ten aşağıda olduğu durumlarda, bu defa TÜFE oranı uygulanacaktır. Yani örneğin; 2022’nin Ağustos ayında TÜFE’yi % 25 varsayarsak, 05.08.2021 tarihindeki 1 yıllık kira sözleşmesi ile kiralanan evin 05.08.2022 tarihinde gerçekleşecek olan kira artış oranı %25 olarak belirlenir. Ancak; 2022’nin Ağustos ayında TÜFE’yi %20 olarak varsayarsak, bu defa kira artış oranı %20 ile sınırlandırılacaktır.
Kira sözleşmesi ile kira artışındaki bu sınırlamada, artan enflasyon ortamında, kiracıların geçici bir maddi ve hukuki koruma altına alınması amaçlanmıştır.
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler
- Kiralanan gayrimenkulün adresi
- Kiracının adı, soyadı, TC Kimlik Numarası ve adresi
- Kiraya veren kişinin adı, soyadı TC Kimlik Numarası ve adresi
- Kira sözleşmesinin süresi
- Kira bedeli
- Kiralanan gayrimenkulün kullanım amacı
- Kiralanan gayrimenkulle birlikte (varsa) teslim edilen demirbaşlar
- Kira sözleşmesinin kiracı tarafından devri ve alt kiraya verilmesi hususları
- Aidat (varsa) kim tarafından ödeneceği ve kira bedeline ek olup olmadığı
- Kira bedelinin nereye ve ne zaman ödeneceği
- Kira bedelinin artış oranı (TÜFE oranını geçmemek kaydıyla)
- Depozito bedeli ve depozitonun ödenip ödenmeyeceği
Kira Sözleşmesi’nde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kira Süresi:Kira sözleşmesinde kira süresini 1 yıl olarak belirlemek, bazı hukuki hakların kullanılması açısından faydalıdır. Örneğin, ihtiyaç halinde tahliye davası kira sözleşmesinin sonunda açılabilir. Yani kira süresi 5 yıl ise bu hakkımızı 5 yıl sonunda kullanabiliriz. Ayrıca, kiracılar 1 seneden uzun süreli sözleşme imzaladıkları zaman, bu sürenin tamamı için kira ödeyeceğini kabul etmiş olur. Erken tahliye durumunda, daire yeniden kiraya verilinceye kadar kira bedeli ödenmek zorunda kalınabilir. Ancak, enflasyondan etkilenmemek için veya kiralanan yapıda önemli ve pahalı tadilatlar yapılacaksa veya aynı yerde uzun süre kalmak gerekiyorsa uzun süreli sözleşme yapılabilir.
Kiranın Ödenme Şekli ve Zamanı:Taraflar kiranın ödenme şeklini diledikleri gibi belirleyebilirler. Her ay ödenebileceği gibi bir senelik peşinat şeklinde de ödenebilir. Ancak, kiranın ne zaman ve ne şekilde ödeneceği, kira sözleşmesinde açık ve net belirtilmelidir. Ayrıca kiranın ayın hangi günü ödeneceği de yazılmalıdır. İşyeri kiraları ise bankaya yatırıldığından, ilgili bankanın bilgileri de yazılmalıdır.
Devir veya Ortak Alma Hakkı:Kiracıyla kiralananı devretme ya da yanına ortak alma hakkı tanınmamalı, kiralayana bu durum yasaklanmalı veya kendi iznine tutulmalıdır.
Kiralananda Yapılan Tadilatlar:Kiracının, kiraladığı dairede tadilat yapması, kiralayanın onayına tabi olmalıdır. Eğer tadilat yapılacaksa kira sözleşmesine eklenmelidir. Böylece kira sözleşmesi sonunda yaşanabilecek anlaşmazlığın önüne geçilir.
Abonelikler ve Giderler:Su, elektrik ve doğalgaz gibi giderler için, kiracı kendi üzerine abonelik almaya dikkat etmelidir. Anahtarı teslim almadan abonelikleri üzerine almayı tavsiye ederiz.
Stopaj ve Kiradan Doğan Diğer Vergiler:Stopaj ve diğer vergilerin (Çevre Temizlik Vergisi gibi) kim tarafından ödeneceği kira sözleşmesinde yer almalıdır. Kiracının ödediği durumlarda, vergi ödeme makbuzu kiralayana ulaştırılmalıdır. Çünkü kiralayan da bu vergiden sorumludur. Ayrıca işyeri kiralanmalarında, kira bedelinin net veya brüt üzerinden olduğu kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Belirtilmediği durumlarda brüt kira olduğu kabul edilir.
Kefalet:Kira sözleşmelerinde bir ve birden fazla kefil olabilmektedir. Kiracının yanında ödeme gücü olan kefiller ile ek güvence oluşturmak isteyen kiracılar, kira sözleşmesi yaparken kefalet süresini ve kefalet ücretini net ve açık şekilde belirtmelidir.
Depozito (Güvence Bedeli):Yeni Borçlar Kanunu’na göre; alınacak depozito miktarı, 3 aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Kararlaştırılan depozito, 3 aylık kira bedeli toplamını geçemez. Ayrıca, depozitonun, kira sözleşmesi süresi bitene kadar, çekilmemek üzere, vadeli hesaba yatırılmalıdır. (Kanun gereği)
Kira Artışı: Yeni Borçlar Kanunu’na göre; TÜFE (Tüketici fiyat endeksi) oranını geçilmemek üzere kira artışı yapılabilmektedir. Kira sözleşmesinin uzatıldığı takdirde TÜFE oranınca zam yapılabilmektedir. Ayrıca yukarıda da belirttiğimiz gibi Temmuz 2023’e kadar üst sınır %25’dir.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Otomatik Uzaması: Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, kira süresinin sona ermesi durumunda kendiliğinden sona ermez. Tarafların sessiz kaldığı durumlarda kira sözleşmesi, aynı şartlarla bir yıl daha uzamış olur. Bu nedenle taraflar, kira sözleşmesinde belirtilen süre içinde akde devam etmeyeceklerini bildirmelidir. Ayrıca, kira sözleşmesinin uzatıldığı durumlarda her sene yeni bir sözleşme yapmaya gerek yoktur.
